자산 포트폴리오에서 배당주와 함께 '배당자산'에 해당하는
리츠 Real Estate Investment Trusts (REITs)
포트폴리오를 공부하는 입장에서, 리츠의 개본 개념과 투자할 때의 장점 및 위험성에 대해서 정리!
0. 리츠(REITs)란 무엇이지?
우선, 국토교통부의 '리츠정보시스템' 사이트를 찾아본다.
※ '리츠'의 정의는
- (부동산투자회사법 제2조 제1호에 따라)
- [투자] 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자, 운영하고
- [분배] 그 수익을 투자자에게 돌려주는
- 부동산 간접투자기구인 주식회사.
이라고 나와있다.
핵심은 다 나와있는 정의이지만, 크게 와닿지 않으니 <박곰희 투자법> 책에 나왔던 비유를 빌려오면,
1) A 상가에 떡볶이 가게가 입점해있는데, 이 상가가 1억. - 여기서 연 5% 정도의 월세를 받을 수 있다.
- 혼자 투자하기 어려워서
- 친구들 10명이 모여 각 1,000만원씩 내어 1억을 만들어 A 상가 건물을 산다.
- 월세를 친구 10명이서 1/10으로 나눠 갖는다.
2) 좋았어서, 옆의 B 상가에도 비슷하게 투자한다. 이 상가는 1억, 연 6% 정도의 월세
- 친구 10명이서 각 1,000만원씩 내어 B 상가를 사고,
- 월세를 친구 10명이서 1/10으로 나눠 갖는다.
→ 여기까지 월세 배당 연 5.5%
3) 그런데, 이 소식을 듣고 별로 안 친한 사람들도 C 상가에 껴달라고 온다.
→ 그러면 이제 문제 발생.
→ A, B, C 상가에서 월세 내는 날짜가 다를 수도 있고, 월세를 잘 내는지도 관리해야 하고
→ 투자자들에게 이 월세를 나눠서 돌려줘야 하고.
▶ 일이 커지니깐 부담스러워서, 이런 걸 대신 관리해줄 수 있는 '리츠' 회사를 만든다.
- 리츠는 주주들이 배당을 잘 받게 하기 위한 업무를 하게 됨.
- 새로운 투자자가 많이 진입을 하게 되면 어떤 떡볶이집 상가를 찾아서 담아야할지 투자처를 발굴하는 일까지.
그래서, 도식으로 표시하면 어디든 리츠 관련 사이트에서 볼 수 있는 아래 그림과 같다.
1. 비교적 안전하다고 하는 이유는? 어떤 법적 보호(?)가 있는지?
위는 국토교통부 사이트를 캡쳐한 것인데,
세번째 "투자자에게 배당" 부분이 중요하다.
"배당가능이익의 90% 이상 배당 의무(법 제28조)"
즉, 법적으로 월세 등 이익이 들어오는 것의 90% 이상을 투자자에게 배당하도록 되어있으니, 배당자산으로 적절하다.
2. 리츠의 장점은?
1) 소액으로 부동산에 투자할 수 있다.
- 신한알파리츠는 7000원대, 롯데리츠도 5000원대 등, 대부분 국내 리츠는 <1만원이다.
- 미국 상장 리츠도 100달러 미만이다.
2) 월세를 분배금 형태로 받을 수 있다! 위의 1번에서 법적으로 90% 이상을 배당하도록 되어있다는 것에서 이어지는데,
부동산이란 건물을 상장시켜 놓은 개념이기 때문에 월세를 받을 수 있다.
단! 월세처럼 매달 받지는 못하고, 1년에 4번, 또는 1년에 2번 정도 나눠서 준다.
(미국에는 매달 분배금을 주는 리츠도 있다. (리얼티 인컴)
3) 수익은 예금보다 높고 주식보다 마음이 편하다.
- 대개 리츠의 목표 수익률이 5~7%로 소개된다.
- 우리나라에서 리츠로 상장된 것은 대체로 큰 회사들이기 때문에 (신한, 롯데 등..) 안전장치 등이 있다.
3. 리츠의 리스크는?
1) 그래도 결국은 주식이다. 매일 가격이 변한다. → 그래서 수익률이 사람마다 다르다.
- 예를 들어, 롯데리츠를 4980원에 산 사람과 5010원에 산 사람은 같은 분배금을 받으니 각각 수익률이 다르다.
- 일찍 샀던 사람들은 꼬박꼬박 분배금 받는 것이 목적이었는데, 값이 너무 올라버려서 팔아야 하나? 주식처럼 시세차익을 보고 팔아야 하나? 고민하게 된다. (목적 전가)
- 리츠 수익률이 어떨지, 미래의 가격이 어떨지 말할 수 없다.
2) 그리고, 결국 부동산이다.
- 상가에 공실이 생겼다든가, 물이 샌다든가, 새로 편입한 백화점을 넘 비싸게 사왔다든가 등등
- 부동산의 리스크를 갖고 간다.
3) 부동산 시장이 휘청거리면 리츠의 가격이 흔들릴 수 있다.
- 더욱이, 실물 부동산보다 리츠는 사고 팔기 쉽기 때문에 더 큰 폭으로 흔들릴 수 있다.
4) 리츠 회사의 결정을 믿고 가야 한다.
- 내부적인 결정들. 이 건물을 사고 팔고 등등.
Q. 궁금증.
부동산 버블이 터지면 리츠는 어떻게 되지?
집값이 너무 올랐는데, 버블이 터져서 집값이 폭락한다든가, 정부에서 집값을 잡는 정책을 쓰면 리츠에도 영향을 미치나? 불안정해질까?
집값은 아파트, 주택 값이고 리츠에 속한 건물들은 다른 건물들이니깐 괜찮을까?
4. 신한알파리츠 찾아보기
- 신한알파리츠의 투자 대상은 : 크래프톤타워, 더프라임타워, 대일빌딩, 트윈시티 남산, 신한L타워. 모두 용도는 오피스.
- 배당은 1년에 2번! 3월 31일, 9월 30일
- 현금 배당 수익률 2020년 3월에는 2.18%, 2020년 9월에는 2.23% (네이버 금융 자료)
- 2020년 배당금 153원, 2019년 138원, 2018년 560원 (네이버 금융 자료)
- 2021년 2월 13일 기준 7100원
- (가정) 2021년에도 153원 정도라면 153/7100=2.155%
어.............수익률 5~7%가 아니네......................
다른 리츠도 찾아보기!!
'저축, 재테크' 카테고리의 다른 글
| 퇴직연금 DB형 vs DC형 vs IRP 개념 / 퇴직해서 DC를 IRP로 받을 때 상품 환매 여부? (0) | 2021.02.22 |
|---|---|
| 14F 일사에프 아이돈케어 - 자산분산, 포트폴리오 내용 정리 (0) | 2021.02.14 |
| 국내주식형 ETF 상품명 뒤에 붙는 TR 의미 → KODEX 200, KODEX 200TR 차이 (0) | 2021.02.10 |
| [책] <박곰희 투자법> Chapter 6. ETF를 활용한 포트폴리오 (0) | 2021.02.09 |
| [책] <박곰희 투자법> Part 3 - 자산배분 중 배당자산/투자자산/연금자산 (0) | 2021.02.08 |
댓글